それでも不動産投資をやりますか
まずは口コミを掲載しておきます。
あなたはそれでも不動産投資をやりますか❓
チャチャ丸はポイ活を兼ねて、今まで20社近い不動産業者と面談を実施してきました（もちろんポイントだけもらって購入などは決してしてません）。セールストークはどこも同じですね。馬鹿なことを言ってるなーと思いながらいつも聞いています。決して口にはしませんが、時々鋭い質問をしてしまうのが玉に瑕です。リノシーやプロパティーエージェント等の有名どころも東京の本社で面談を実施してます。１回面談するだけで50000円相当のポイントですよ。おかしいと思いませんか。いかにこの商売が業者にとって美味しいかということです。
口コミ①：「節税どころか、毎年持ち出しで生活が苦しい」
会社員・40代・男性
「営業マンに『節税になりますよ』『将来の年金になりますよ』と強く勧められて、新築ワンルームマンションをフルローンで購入しました。年収600万円で返済は月々8万円弱。確かに最初は家賃が入ってローン返済とトントンくらいでしたが、数年経つと家賃が下がってしまい、毎月の持ち出しが2万～3万円に…。さらに管理費、修繕積立金も上がってきて、年間で30万円以上の赤字。節税どころじゃなく、生活を圧迫しています」
口コミ②：「売ろうにもローン残債が残ってしまう地獄」
会社員・30代・女性
「8年前に購入した中古のワンルームマンションを売却しようと査定してもらったら、購入時の価格より300万円以上安い査定額。しかも、ローン残債がまだ400万円以上あるので売っても借金だけが残ってしまう…。営業マンは『最悪でも売ればいいですよ』なんて軽く言ってましたが、全然売れません。駅から少し遠い場所なので空室も多く、家賃収入も不安定。完全に騙された気分です」
口コミ③：「営業トークに負けた過去の自分を殴りたい」
IT系勤務・30代・男性
「資産運用を始めようと思って、何も勉強せずに不動産投資セミナーに参加したのが地獄の始まりでした。営業マンはとにかく『今が買い時』『10年後に確実に値上がりする』と言ってきて、ついその気になってしまい、即契約。が、いざ契約書を見ると、利回り4％程度、実質手残りゼロ。しかも管理費などを引くと赤字。『将来のために我慢する投資です』と言われましたが、将来が怖すぎます。無知って本当に罪です」
口コミ④：「空室が続き、心の病になりそうだった」
医療職・50代・男性
「購入してすぐは入居者がいましたが、半年後に退去。そこから新しい入居者が決まるまでに8か月かかりました。その間は家賃収入ゼロなのにローン返済は待ってくれません。精神的にも追い詰められて、夜眠れない日が続きました。今はなんとか埋まりましたが、またいつ空室になるか分からず、ずっと不安を抱えながら生きる生活は、投資なんかではありません」
口コミ⑤：「税務署に否認され、追徴課税が来た」
メーカー勤務・40代・男性
「不動産投資による赤字を給与所得と損益通算して節税していたのですが、ある年に税務署から呼び出しがあり、『事業としての実態が乏しい』として否認されました。その結果、過去3年分の税金を修正申告＋延滞税。200万円近く払うことになり、一時的に貯金がゼロになりました。営業マンは『税務署なんてこないですよ』と言っていましたが、全く無責任だったと思います」
口コミ⑥：「2戸目を買わされて、破産寸前に」
公務員・50代・男性
「1戸目を買って2年ほど経った頃に『もう1戸目が順調なので、2戸目を買いましょう』と営業から連絡が来ました。よく調べもせずに買ってしまいましたが、今になって2戸とも赤字。銀行返済に加えて、管理費や空室補填などで月5万円以上の持ち出し。定年退職が見えてきたのに、老後資金が全く貯まりません。もう人生をやり直したいです」
口コミ⑦：「家賃滞納されたうえに、原状回復費用も自己負担」
自営業・30代・男性
「入居者が家賃を2か月以上滞納し、そのまま夜逃げ。残された部屋はゴミだらけで、原状回復費用が40万円近くかかりました。不動産会社は『契約書にはオーナー負担とあるので』と、当然のように請求してきました。サブリースでもなかったので、滞納リスクもすべて自己責任。これが“堅実な投資”とは到底思えませんでした」
はじめに──「不労所得」という甘い言葉に潜む罠
最近、SNSやYouTube、ポイントサイトなどで「税金対策」「年金代わり」「副収入」といったフレーズとともに、不動産投資、とりわけ「ワンルームマンション投資」が積極的に宣伝されています。面談するだけで数万円分のポイントがもらえるなど、興味本位で説明会に参加する人も増えています。
チャチャ丸も銀行勤務時は多くの不動産投資案件に絡んできました。不動産投資の面も裏も理解しているつもりです。
しかし、これらの広告や営業トークの裏には、恐ろしい現実が潜んでいます。ワンルームマンション投資は、サラリーマンを狙い撃ちにした「合法詐欺」とも言える構造を持ち、多くの人が「持ち出し地獄」「資産価値下落」「ローン地獄」に苦しんでいます。
本記事では、なぜワンルームマンション投資が「絶対にやってはいけない」のか、その理由を構造的・実務的な観点から徹底的に解説します。
1. 不動産会社にとって「3度おいしい」ビジネスモデル
まず、冷静に考えてみましょう。不動産会社はなぜこれほどまでにサラリーマン向けのワンルームマンション販売に力を入れているのでしょうか。その理由は、彼らがこのビジネスモデルによって「3度利益を得られる」からにほかなりません。
（1）販売時の利益
物件は本来の時価よりも遥かに高い価格で販売されます。これは「収益還元法」という理論を用いた価格設定によるもので、将来得られると見込まれる家賃収入を基に逆算して値段が決められますが、これは実需とはかけ離れた非現実的な前提に基づいています。
（2）管理費による継続的収益
マンション購入後、オーナーは不動産管理会社に毎月「管理費」「修繕積立金」「広告費」などを支払うことになります。不動産会社が管理部門を持っていれば、ここでも安定的に収益が得られます。
（3）売却時の仲介手数料
仮にオーナーが「もう手放したい」となった場合、不動産会社が再度売却を仲介することで手数料を稼げます。最初から最後まで「手数料ビジネス」として構造ができあがっているのです。
2. 購入者（オーナー）は“出口のない”地獄へ
一方で、購入者側の実情はどうでしょうか。営業マンは「ローンを組んでも家賃収入で返済できるから実質無料で資産が持てます」と言いますが、現実はまるで違います。
（1）家賃収入で返済は“できない”
確かに最初の数年は、家賃収入がローン返済額をほぼカバーすることもあります。しかし、その家賃は年々下落します。10年後、20年後も同じ金額で貸せる保証などどこにもありません。しかも空室リスクが常に付きまとい、1か月でも空室になれば即赤字です。
（2）修繕費や突発的な支出がかさむ
築10年を過ぎれば給排水設備や内装の劣化が目立ち始め、入居者がつきづらくなります。クロス張替え、エアコン交換、給湯器の交換など、突発的な支出がオーナー負担となります。
（3）結局、毎月持ち出しになる
家賃が下がり、空室も増え、修繕費も発生する。これらが重なると、収支は完全にマイナスになります。それでもローンの返済は続きます。給与から補填しないといけない、いわゆる「持ち出し地獄」に陥るのです。
3. 「節税になる」は営業トークの罠
営業マンが必ずと言っていいほど口にするのが、「減価償却を使えば節税になりますよ」というフレーズです。たしかに減価償却費を損金として計上すれば、給与所得と相殺して一時的に所得税や住民税が下がる可能性はあります。
しかし、ここには大きな罠があります。
（1）損して得を取る構造
節税効果があるのは「赤字であるから」です。つまり、そもそもこの投資が「儲かっていない」ことの裏返しなのです。数万円税金が安くなっても、それ以上にローン返済や修繕費などの持ち出しがあれば本末転倒です。
（2）「税金が返ってくる」は幻想
給与所得と損益通算できるのは、原則として最初の数年だけ。税務署から指摘が入りやすい「節税目的の不動産投資」は、調査の対象になりやすい傾向もあります。最悪の場合、「税務調査で否認されて追徴課税」などのリスクもゼロではありません。
4. 不動産価格の下落リスクを過小評価してはいけない
「都心の不動産は下がらない」と言う営業マンがいます。しかし、これは明確に誤りです。
（1）土地の価格は維持されても建物は下がる
分譲マンションの価値は、土地と建物の合算です。特にワンルーム物件のような狭小物件は、建物部分の比率が大きく、年数とともにどんどん価値が落ちます。法定耐用年数を超えれば、金融機関の評価もゼロになります。
（2）売却しようにも“売れない”
ローンの残債があるうちは簡単に売却もできません。仮に売却しても、残債割れ（売却価格＜ローン残債）となるケースが多く、「売れば借金が残る」という地獄のような展開もあります。
5. 不動産会社が「自社保有しない理由」にこそ真実がある
ここで究極の疑問が湧いてきます。
「そんなにメリットがあるなら、不動産会社が自社で保有して家賃収入を得ればいいのでは？」
この問いに、すべてが集約されています。不動産会社が自ら保有しないのは、その「リスク」を熟知しているからです。空室・家賃下落・修繕・下落リスク……。不確定要素が多すぎて、長期的に安定収入を得る投資対象ではないことを彼ら自身が知っているのです。
だからこそ、「素人」であるサラリーマンに高値で売りつけ、「出口戦略は個人に丸投げする」モデルを構築しているのです。
まとめ──「絶対にやってはいけない」これだけの理由
ワンルームマンション投資は、税金対策や資産形成という名目で多くのサラリーマンを誘導しています。しかし、その実態は以下のような“負の連鎖”です。
- 高値掴みの販売モデル
- 毎月のキャッシュフローは赤字
- 節税メリットはごく一時的
- 売却時には残債が残る
- 企業は自ら保有しない＝本質的にリスクが高い
結論は明白です。
ワンルームマンション投資は、絶対に手を出してはいけない。
仮に不動産投資をしたいなら、相応の知識・経験を積み、少なくとも自ら現地調査や利回り計算をしたうえで判断すべきです。広告や営業マンの言葉だけで判断することは、自ら落とし穴に飛び込むようなもの。
あなたの将来を守るためにも、この「甘い罠」には決して引っかからないでください。
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